Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã phản ảnh cơ bản những vấn đề phát sinh trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai phát sinh nhiều nội dung bất cập, chưa phù hợp với thực tế ở địa phương. Cụ thể như:

1- Sự thiếu phù hợp và nhất quán giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và thời hạn giao đất cho người sử dụng dẫn tới những mâu thuẫn phát sinh và gây ra những khó khăn cho các doanh nghiệp. Theo quy định tại Điều 25 Luật Đất đai thì quy hoạch tổng thể là 10 năm và có thể được xem xét sửa đổi 5 năm 1 lần, trong khi thời hạn giao đất cho các dự án đầu tư của doanh nghiệp là 50 năm. Với thời gian thay đổi quy hoạch như vậy thì đã có rất nhiều doanh nghiệp phải di dời do thay đổi quy hoạch. Điều này thường gây ra các thiệt hại và rủi ro cho các doanh nghiệp do đền bù thường không đủ bù đắp chi phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu.

2- Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước quy định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Hầu hết ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng điều quan trọng là khoảng cách giữa 2 hệ thống giá là chênh lệch không quá xa và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường. Hiện tại, sự chênh lệch giữa  hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất. Điểm bất cập nữa trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 50% tới 70% giá thị trường, dù Nghị định số 17/2006/NĐ-CP bổ sung sửa đổi đã cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường, nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những khiếm khuyết đó đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

3-  Điều 31 Luật Đất đai quy định căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư (đối với tổ chức), đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (đối với hộ gia đình, cá nhân). Tuy nhiên trong thực tế, khi hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh thì nhu cầu sử dụng đất chỉ căn cứ vào đơn xin chuyển mục đích nên chưa đủ cơ sở để thẩm định, và cơ quan nào sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất này. Việc thẩm định nhu cầu này hiện nay gặp nhiều khó khăn do chưa có quy định cụ thể.

4- Khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai quy định: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất”. Quy định như trên là không phù hợp với đặt thù thửa đất ở các tỉnh đồng bằng, vì thực tế ở những nơi này diện tích thửa đất thường không lớn và một hộ gia đình thường sử dụng nhiều thửa đất, nếu cấp mổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một thửa đất thì sẽ gây tốn kém cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các phí, lệ phí và cơ quan tài nguyên và môi trường phải lưu giữ một lượng lớn hồ sơ địa chính, trong khi hiện nay kho lưu trữ của ngành còn rất hạn chế đặt biệt là đối với cấp huyện.

5- Tại khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm...”, Khoản 3 Điều 16 Nghị định số: 188/2004 ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “ Ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm quy định giá đất, điều chỉnh giá đất kịp thời theo đúng quy định tại Nghị định này, các quy định trên là nhằm điều chỉnh kịp thời giá đất do nhà nước quy định theo sự biến động giá đất trên thị trường theo từng thời điểm. Tuy nhiên việc điều chỉnh giá đất theo chu kỳ mỗi năm một lần là không cần thiết, đôi khi gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương. Cụ thể như:

+ Giá đất nông nghiệp ở nông thôn thường chỉ tăng giá khi có mở đường giao thông hoặc khi hình thành các khu, cụm công nghiệp.

+ Thực tế ở địa phương một số dự án lớn phải thực hiện việc đền bù trong nhiều năm (do dự án được làm ở nhiều giai đoạn), do vậy nếu giá đất điều chỉnh theo hàng năm thì sẽ phát sinh trường hợp giá đền bù cho cùng một dự án sẽ khác nhau, gây thắt mắc, khiếu nại trong nhân dân.

6- Việc quy định thời hạn sử dụng đất tại các Điều 67, 68, 69 Luật Đất đai năm 2003 là không cần thiết, vì trên thực tế người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đều có nhu cầu sử dụng đất ổn định lâu dài, nếu quy định thời hạn sử dụng sẽ gây trạng thái tâm lý lo sợ hết thời hạn sử dụng đất sẽ bị thu hồi đất. Mặt khác Luật đất đai cũng đã quy định những trường hợp thu hồi đất, vì vậy nếu người sử dụng đất vi phạm Luật Đất đai thì nhà nước cũng đã thực hiện việc thu hồi đất không phải chờ đến hết thời hạn sử dụng đất.

7- Theo quy định tại Điều 80 Luật Đất đai năm 2003 thì đất bãi bồi ven biển, ven sông chỉ được nhà nước cho thuê để sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên trên thực tế ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, các nhà máy sản xuất, kinh doanh thường xây dựng cấp theo tuyến giao thông thủy, bộ và các doanh có nhu cầu thuê đất bãi bồi ven sông để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh (như làm cầu cảng, bãi lên xuống nguyên, nhiên liệu…). Tuy nhiên nếu căn cứ vào quy định trên thì tỉnh không thể ký hợp đồng cho các doanh nghiệp thuê đất bãi bồi để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, gây trở ngại cho quá trình sản xuất

8- Việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao theo quy định tại Điều 87 của Luật Đất đai năm 2003 gặp nhiều khó khăn vì theo tập quán ở miền Nam thì thửa đất vườn gắn liền với nhà ở thường có diện tích rất lớn nên việc công nhận toàn bộ thửa đất vườn trên là đất thổ cư là không hợp lý, một số người dân có đất bị thu hồi căn cứ vào điều luật này yêu cầu nhà nước đền bù cho họ giá đất ở, gây khó khăn cho các địa phương trong việc áp giá đền bù.

9- Khoản 4 Điều 90 Luật Đất đai quy định  người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng không quy định khi hết thời hạn sử dụng đất thì có được tiếp tục giao đất hay chuyển sang thuê đất hay không và thời gian gia hạn tối đa là bao lâu.

10 - Điều 108 của Luật Đất đai quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong khi đó các tổ chức, cá nhân trong nước không được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, như vậy là không bình đẳng và khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong nước khi Việt Nam gia nhập WTO./.

• Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường Tiền Giang tổ chức triển khai thực h… - 19/04/2010
• Sở Tài nguyên và Môi trường nhận nhiệm vụ thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ… - 10/01/2010
• Tỉnh Tiền Giang ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - 09/01/2010
• Tỉnh Tiền Giang ban hành giá đất năm 2010 - 07/01/2010
• Từ ngày 1-1-2010: Tổng kiểm kê đất đai - 29/12/2009